LTV, DTI, DSR 이란

▶ 직장인 혹은 신혼부부, 그리고 중년부부 등 대출이 필요한 사람들은 여러부류가 있습니다. 남의 돈을 빌리는 건 사실 될 수 있으면 하지 않는게 좋지만, 사람일이란 것이 대출이 필요한 경우도 있기 마련이죠. 집을 구한다거나 개인사업을 해본다거나, 그 이유는 많습니다. 여기서 알아두어야 할 용어가 바로 LTV와 DTI, DSR 인데, 각종 뉴스 등의 매체에서 자주 언급되는 단어입니다. 아는 분들도 계실테지만 모르는 분들을 위해 몇가지 정리해 봤습니다. 본문의 내용은 혹시나 틀린 내용이 있을 수도 있으니 이 점은 염두에 두시길 바랍니다.

▶ 먼저 LTV와 DTI 란 은행에서 대출해주는 최대 퍼센테이지로, 담보로 하여 너무 큰 대출을 받아 은행과 개인이 부실해지는 것을 막고 부동산 과열 투기를 막고자 하는 취지로 인해 생겨 났습니다.

LTV 란

Loan To Value ratio (주택담보대출비율)의 약자로서, 주택담보대출을 받을 때 주택 가격에서 얼마까지 융자 받을 수 있는지를 지표로 나타낸 것입니다. 주택의 담보가치와 비교한 대출금액 비율로, 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출가능한도를 의미하는데, 쉽게 말하면 집값 대비 얼마를 대출받을 수 있는가,이 집을 담보로 할 때 얼마나 돈을 빌릴 수 있는지에 대한 비율입니다.

▶ LTV 계산 공식은

(주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치

뭔가 복잡해 보이지만, 사실 계산은 쉽습니다. 예를 들어 LTV 70%까지 대출가능 이라고 한다면 3억원 가격의 주택을 담보로는 3억 0.7 = 2억1천만원 까지 대출이 가능합니다.

DTI 란

Debt To Income ratio (총부채상환비율)의 약자로서, 주택담보대출을 받을 때 연간 상환해야 하는 금액을 연간 소득의 일정 비율로 제한한 것입니다. 소득수준을 보고 갚을 수 있는 능력(대출상환능력)을 평가해 대출한도를 정하는 계산비율이라 할 수 있습니다.

▶ DTI 계산 공식은

(해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간 이자 상환액) ÷ 연 소득

DSR 이란

LTV와 DTI 이외에도 정부에서 2016년 12월 9일부터 은행 대출시 자율적으로 추가 적용하도록 권고한 기준이 있습니다. 이것이 바로 DSR인데, Debt Service Ratio의 약자입니다. Debt Service라는 것은 특정기간동안 이자와 원리금을 갚는데 필요한 금액을 말합니다. 여기에 Ratio(비율)를 붙여서, 연수익에 대비해서 연간 총이자와 원리금을 합한 금액이 몇 %인가 라는 것입니다. 공식적으로는 총체적 상환능력 심사제 라고도 부릅니다.

▶ DSR 계산 공식은

(해당대출 원리금상환액 + 기존대출 원리금상환액) / 연간소득 

▶ 연소득 5000만원인 사람이 기존의 1억6천만원의 대출이 있는 상황에서 추가로 1억5천만원의 대출을 받는 상황의 예는 아래표에서 보시는 바와 같습니다.

▶ LTV, DTI 현황을 살펴보면, 예전에는 전 지역에서 LTV 70%, DTI 60%로 일괄적용 되었으나, 6/19 부동산 대책을 통해 아래 조정 대상지역에서는 LTV 60%, DTI 50%로 규제 적용되었습니다.

<조정 대상지역>

서울특별시: 전체, 경기도: 과천시, 성남시, 광명시, 하남시, 고양시, 화성시, 남양주시, 부산광역시: 해운대구, 연제구, 수영구, 동래구, 남구, 부산진구, 기장군, 세종특별자치시: 전체

▶ 단, 다음에 해당하는 서민과 실수요자는 규제 적용해서 제외됩니다.

1. 부부합산 연소득 6천만원 이하

(생애최초구입자는 7천만원 이하)

2. 주택가격 5억원 이하

3. 무주택세대주

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