부동산 계약시 알아야 할 미성년자 나이 기준

 미성년자 나이 기준

▶ 고등학생 3학년을 거쳐 고등학교를 졸업하고 대학교에 입학을 할 때면, 부모님과 신입생 모두 걱정하는 문제가 바로 방을 구하는 문제가 아닐까 합니다. 학교가 집 근처에 있거나 대중교통 혹은 개인 차량으로 접근하기 쉬운 위치가 아닌 이상, 전국의 모든 신입생들이 고민하는 문제입니다. 통근시간이 편도 1시간만 넘어가도 통학을 하는게 상당히 피곤한 일입니다. 본인 또한 집과 먼 대학을 다녔던 지라, 대학생 4년 내내 원룸에서 자취를 하며 지냈었죠. 기숙사도 한가지 방법이지만, 기숙사는 어느정도의 통제가 있을 뿐만 아니라 1인 1실을 구하기는 현실적으로 어렵기 때문이죠.

▶ 신입생 혹은 복학생, 그리고 재학생들이 대학교에 입학(또는 개강)하기 위해 원룸을 구하는 시기는 보통 늦은 1월 ~ 2월 사이, 그리고 7월과 8월 정도일 겁니다. 준비를 미리 해놓는 경우는 거의 한달 전에 방을 구하곤 하죠. 물론 월세를 조금 더 빨리 낸다는 단점이 있긴 합니다.

▶ 고등학교를 갓 졸업한 신입생들은 이제 막 성인이 되는 시점이기 때문에 세상물정을 잘 모를 수밖에 없고, 따라서 부모님이 동행하여 원룸 계약을 해주시죠. 하지만 어쩔 수 없이 혼자서 자취방을 구하게 되는 경우는 미리 준비해야할 내용들이 있습니다. 그 중 하나가 바로 미성년자의 부동산 계약작성에 관한 내용입니다.

▶ 먼저 미성년자가 성인이 되는 기준은, 민법상 만 19세가 지나야 성인이 된다고 알려져 있습니다. 2017년 미성년자 기준으로, 1998년생 생일이 지나지 않았다면 미성년자이고, 생일이 지났다면 성인입니다. 2018년 미성년자 기준으로는, 1999년생이 생일이 지나지 않았다면 미성년자, 지났다면 성인입니다. 똑같은 방법으로 2019년 기준이면 2000년생 생일이 기준입니다.

민법 제4조(성년) 사람은 19세로 성년에 이르게 된다. [전문개정 2011.3.7]

1. 미성년자가 법률행위를 함에는 법정대리인의 동의를 얻어야 한다. 그러나 권리만을 얻거나 의무만을 면하는 행위는 그러하지 아니하다.

2. 전항의 규정에 위반한 행위는 취소할 수 있다.

▶ 위의 내용을 바탕으로, 미성년자가 법정대리인의 동의 없이 단독으로 법률행위를 한때에는 미성년자 또는 법정대리인은 그 법률행위를 취소할 수 있습니다.

▶ 원칙으로는 미성년자와 부동산 계약 시에는 친권자이며 법정대리인인 부모님이 참석하거나 법정대리인의 동의서(가족관계증명서 첨부)를 첨부하는 것이 제일 안전한 방법입니다. 자택 혹은 땅 등의 부동산 거래를 경험해 본 입장이기 때문이죠. 하지만 매매계약을 하는 것도 아니고, 원룸 월세 임대계약을 하면서 원칙을 일일이 지키기에는 번거로운 요인들이 있습니다.

▶ 판례에서는 "미성년자라 하더라도 법정대리인의 부모님과 계약을 하거나 부모님 등의 이름으로 보증금 등의 금전이 입금된 것은 이미 법정대리인의 동의를 얻은 것인 만큼 위 돈은 처분을 허락받은 재산을 처분한 행위로 보이므로 미성년자라는 이유로 취소할 수 없다" 라고 되어 있습니다. 그러므로 미성년자를 임차인으로 하여 임대차 계약을 체결하더라도 미성년자 부모가 임대인에 계좌로 보증금을 모두 입금했다면 이는 임대차계약에 대하여 법정대리인인 친권자가 동의를 한 것으로 해석됩니다.

▶ 또한, 부모님 명의로 임대차계약을 한 후 자녀만 전입신고를 하고 살고 있는 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받는다고 합니다. 판례에서는 "부친이 임대차계약을 체결하고 자녀가 주민등록증을 마친 경우에, 주민등록증을 원칙적으로 임차인이 하여야 하나 대법원 판례는 자녀의 주민등록만으로 대항력을 취득한다" 라고 판시하여 임차인이 아닌 점유보조자가 주민등록을 한 경우에도 보호를 하여주고 있습니다. 부가적으로, 원룸 임대차계약 후 전입신고를 하고 확정일자는 받는 것은 차후 보증금보호를 위해 반드시 행해야 하는 아주 중요한 부분입니다. 본문의 내용은 실수한 부분이 존재할 수도 있기 때문에 타 여러 자료들을 참고해 보시고, 계약 시 부동산에 문의하여 신중한 답변을 얻어보시길 바랍니다. 감사합니다.